주택 양도소득세는 이렇게 계산합니다

양도소득세는 판 금액에서 산 금액과 경비를 뺀 양도차익에서 시작합니다. 여기서 오래 가진 만큼 깎아 주는 장기보유특별공제와 1년에 한 번 받는 기본공제 250만원을 빼면 세율을 곱할 과세표준이 나옵니다.

양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
과세표준 = 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만원
내야 할 세금 = 과세표준 × 세율 + 지방소득세(양도소득세의 10%)

날짜는 계약일이 아니라 보통 잔금을 치른 날(또는 등기 접수일 중 빠른 날)을 씁니다. 보유 기간에 따라 세율과 공제율이 함께 달라지므로 날짜를 정확히 넣는 것이 중요합니다.

1세대 1주택 비과세와 12억원 기준

한 세대가 집 한 채를 2년 이상 보유했다가 팔면 양도가액 12억원까지는 세금이 없습니다. 취득할 때 조정대상지역이었다면 보유 기간 중 2년 이상 거주까지 해야 합니다.

12억원을 넘는 고가주택은 전체 차익 중 넘는 비율만큼만 과세합니다. 예를 들어 15억원에 팔았다면 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%의 차익에만 세금이 붙습니다. 이 계산기는 이 비율을 자동으로 적용합니다.

1주택자가 2년 이상 거주했다면 장기보유특별공제도 크게 늘어납니다. 보유 1년마다 4%, 거주 1년마다 4%씩 쌓여 10년 이상이면 합계 80%까지 받습니다.

주택을 1년 안에 팔면 70%, 1년 이상 2년 안에 팔면 60%의 단일세율이 적용됩니다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유해야 받을 수 있고, 일반 공제율은 3년 6%에서 1년마다 2%p씩 늘어 15년 이상이면 30%입니다.

조정대상지역에 있는 집을 2주택자가 팔면 기본세율에 20%p, 3주택 이상이면 30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다. 그동안 2년 이상 보유한 주택은 이 중과가 한시적으로 빠져 있었지만, 이 조치는 2026년 5월 9일 양도분으로 끝났습니다.

정부는 5월 9일까지 매매계약을 맺은 경우 계약일로부터 일정 기간(강남·서초·송파·용산 4개월, 그 밖의 조정대상지역 6개월) 안에 잔금을 치르면 중과하지 않는 보완책을 냈습니다. 이 경우에 해당하면 '일반 과세'를 골라 계산하세요.

같은 집, 다른 세금 — 4억원에 사서 6억원에 판 집(6년 보유)을 일반 과세로 계산하면 지방세 포함 약 5,059만원이지만, 조정대상지역 2주택 중과가 붙으면 약 1억 407만원으로 두 배 넘게 늘어납니다.

필요경비는 영수증 등 증빙이 있어야 인정됩니다. 도배·장판처럼 집값을 올리지 않는 수리비는 빠집니다.
일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택처럼 주택 수에서 빼 주는 특례가 많습니다. 특례 대상이면 결과가 크게 달라질 수 있어 세무 상담을 함께 받아 보세요.
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 하며, 늦으면 가산세가 붙습니다.

1세대 1주택인데 왜 세금이 나오나요?

양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼 과세됩니다. 2년 보유(조정대상지역 취득이면 2년 거주) 요건을 채우지 못한 경우에도 비과세가 되지 않습니다.

장기보유특별공제 80%는 누구나 받나요?

1세대 1주택이면서 2년 이상 거주한 경우에만 보유 40% + 거주 40%까지 받을 수 있습니다. 그 밖에는 15년 이상 보유해도 30%가 최대입니다.

5월 9일 전에 계약했는데 잔금이 그 뒤면 중과되나요?

정부 보완책에 따르면 5월 9일까지 계약하고 계약일로부터 강남 3구·용산은 4개월, 그 밖의 조정대상지역은 6개월 안에 양도하면 중과하지 않습니다. 계약서 날짜를 기준으로 확인하세요.

지방소득세는 따로 내나요?

양도소득세의 10%를 지방소득세로 함께 냅니다. 이 계산기의 합계에는 지방소득세가 들어 있습니다.

최종 확인: 2026-10-21 · 2026년 양도분 기준입니다. 다주택 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 양도분까지만 반영했습니다. 세법이나 요율이 바뀌면 결과가 달라질 수 있습니다.